房东报税常见错误清单

在新西兰，房东出租房屋的收入必须依法申报。但许多房东在实际操作中容易出现各种错误，轻则导致多缴税，重则可能面临补税、罚息甚至 IRD 审计。本文整理了房东报税中最常见的错误清单，帮助您提前规避风险。

一、收入申报错误

• 漏报短租收入：认为 Airbnb 等平台会代扣税，结果遗漏申报。
• 未申报附加收入：如清洁费、停车费、水电费补贴。
• 口头协议未申报：没有书面合同，但仍需申报租金收入。

二、支出抵扣错误

• 资本性改进当作维修抵扣：如整体翻新厨房，被误报为维修。
• 自住房支出全额抵扣：部分自住房出租，未按比例分摊。
• 缺乏凭证：没有收据或发票，导致支出不被 IRD 承认。

三、贷款利息处理不当

• 误以为利息全额可抵扣：忽视了 IRD 对投资房贷款利息抵扣的限制。
• 未核对银行利息明细：少报或多报利息，导致申报不准确。

四、未关注 GST 义务

• 短租超过门槛未注册 GST：Airbnb 等短租收入超过 NZD 60,000，仍未注册。
• 错误申报 GST：长期住宅出租通常免 GST，但有些房东误报。

五、忽视亏损结转

• 未申报亏损：支出大于收入时没有记录，失去未来抵扣机会。
• 错误抵扣：将出租亏损直接抵扣工资等其他收入。

六、资料保存不足

• 收据遗失：导致支出无法证明。
• 未分类保存：多套房产资料混乱，难以核对。
• 保存时间不够：未按要求保存 7 年，增加审计风险。

七、常见问题 Q&A

• Q：房东最常见的报税错误是什么？
  A：将资本性改进当作维修抵扣，以及漏报短租收入。
• Q：没有收据能抵扣支出吗？
  A：不能。必须有有效凭证，否则 IRD 不予认可。
• Q：亏损年度要报吗？
  A：要。亏损可以结转，抵扣未来租金收入。
• Q：GST 一定和所有出租相关吗？
  A：不是。长期住宅出租免 GST，但短租超过门槛需注册。

小贴士

• 报税前逐项核对收入与支出，避免遗漏。
• 严格区分维修与资本性改进，必要时请会计师确认。
• 短租房东要格外关注 GST，避免意外补税。
• 建立电子档案系统，每年整理一次，确保资料齐全。

房东报税常见错误多数源于疏忽或对规则理解不足。提前了解并规避这些误区，才能让报税更合规、更高效。

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