Airbnb 短租与长期出租的税务差别

在新西兰，房东出租房屋所得无论是通过 Airbnb 等平台短租，还是传统长期出租，都属于应税收入。但两者在税务申报、抵扣规则和合规要求上存在差别。了解这些区别，能帮助房东提前规划，避免税务风险，同时合理利用抵扣政策。

一、收入申报差别

• 长期出租：通常以月租或年租形式，租金稳定，收入直接作为应税所得申报。
• Airbnb 短租：收入来源多为临时客人，通常通过平台收取，但平台不会代扣所得税，房东必须自行申报。
• 额外收入：短租中收取的清洁费、服务费等，也需计入收入。

二、可抵扣支出差别

• 长期出租：可抵扣的支出包括物业管理费、保险费、地税、维修费、会计费、贷款利息（受限）等。
• Airbnb 短租：除以上支出外，还可抵扣与短租直接相关的额外费用，如平台服务费、短期清洁费、用品采购（床品、洗漱用品）。
• 部分自住情况：若房东自住房部分短租，需按面积和时间分摊相关支出。

三、GST（商品及服务税）考量

• 长期出租：住宅长期出租通常免征 GST。
• Airbnb 短租：若短租收入达到 GST 注册门槛（目前为年收入 NZD 60,000），房东需注册 GST 并申报。未及时注册可能导致补税和罚息。

四、Bright-line Test 与资本利得

• 无论是短租还是长期出租，若房产在 Bright-line Test 期限内出售并获利，均可能触发所得税。
• 不过，若房屋作为主要住所使用，并且仅部分时间短租，可能享有“主要住所豁免”。

五、常见误区

• 误以为 Airbnb 收入已由平台代扣税，其实需房东自行申报。
• 未将清洁费、平台费纳入收入或支出，导致申报不完整。
• 忽视短租达到 GST 门槛，错过注册时间。
• 将自住房和短租部分的开销混为一谈，未合理分摊。

六、常见问题 Q&A

• Q：我只在节假日短租房子，还要报税吗？
  A：要。任何租金收入都属于应税所得，不论频率多少。
• Q：Airbnb 平台会帮我缴纳所得税吗？
  A：不会。平台只收取服务费，所得税需房东自行申报。
• Q：短租收入要交 GST 吗？
  A：若年收入超过 NZD 60,000，需要注册 GST 并缴纳。
• Q：部分自住房短租，支出能全额抵扣吗？
  A：不能。必须按出租面积和出租时间分摊抵扣。

小贴士

• Airbnb 短租需额外留意 GST 门槛，而长期出租通常无需考虑。
• 无论短租或长期出租，都必须保存合同、发票、收据至少 7 年。
• 自住房短租需分摊支出，建议保留详细分摊计算表。
• 提前咨询会计师，避免遗漏可抵扣支出或误报。

Airbnb 短租与长期出租在税务上既有共通点，也有差别。房东只有准确申报收入、合理抵扣支出，并遵守 GST 与 Bright-line Test 的规定，才能合规并最大化税务利益。

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