贷款利息能否作为房产费用扣除？

在新西兰，许多房东都会通过贷款购置房产。贷款利息是否可以作为费用抵扣，是房东报税时最关心的问题之一。随着政策的变化，投资房贷款利息的抵扣规则不断调整。本文将为您梳理现行政策下贷款利息的抵扣情况，以及房东应注意的重点。

一、贷款利息的基本原则

• 投资房：贷款利息过去可作为费用抵扣，但目前新西兰税法对利息抵扣进行了限制。
• 自住房：自住房贷款利息从未允许抵扣，因为与获取租金收入无关。
• 核心原则：只有与获取出租收入直接相关的利息，才可能抵扣。

二、投资房贷款利息抵扣的政策变化

• 2021 年起：政府逐步取消投资房贷款利息的税务抵扣。
• 过渡期：在逐步取消过程中，不同年度可抵扣的比例有所下降。
• 现行情况：大多数投资房贷款利息已不可抵扣，除非符合特定豁免。
• 新建房豁免：某些新建房产在一定期限内仍允许贷款利息抵扣。

三、哪些情况下可以抵扣？

• 新建房（New build）：部分新建房产在购置后若用于出租，可享有贷款利息抵扣的优惠政策。
• 商业地产：非住宅性质的物业贷款利息一般仍可作为抵扣。
• 短租业务：若房产按商业用途运营（如类似旅馆经营），贷款利息处理方式可能不同。

四、房东应注意的问题

• 不要将自住房贷款利息申报为出租支出，这属于违规。
• 若房产部分自住、部分出租，贷款利息需按比例分摊。
• 务必保存银行出具的贷款利息证明，作为报税凭证。
• 政策可能继续调整，需定期关注 IRD 最新公告。

五、常见问题 Q&A

• Q：自住房贷款利息能抵扣吗？
  A：不能。自住房贷款利息与获取租金无关，不能抵扣。
• Q：投资房贷款利息还能抵扣吗？
  A：大多数情况已不可抵扣，除非符合新建房或特定豁免政策。
• Q：贷款利息抵扣需要什么资料？
  A：需要银行提供的年度利息明细，作为申报凭证。
• Q：如果房产部分自住、部分出租怎么办？
  A：需按出租部分比例分摊贷款利息。

小贴士

• 报税前务必确认您的房产是否属于新建房豁免范围。
• 贷款利息政策变化频繁，建议每年向会计师确认最新规定。
• 保存银行利息证明至少 7 年，以备 IRD 查验。
• 合理规划贷款与投资策略，避免因利息抵扣政策变化而增加税负。

贷款利息抵扣政策关系到房东的实际税负。了解最新规定、合理分摊与保存凭证，才能做到合法合规，避免未来补税风险。

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