自住房部分出租（Homestay）如何报税？

许多新西兰房东会在自住房中出租部分房间，提供 Homestay 或短期住宿服务。这类收入在增加现金流的同时，也涉及到税务申报。本文将介绍自住房部分出租的报税规则、费用分摊方法及常见问题，帮助房东合理合规地处理。

一、Homestay 收入是否需要报税？

• 需申报：自住房部分出租所得（包括房租、餐饮服务费）通常属于应税收入。
• 未成年人寄宿：若是学生 Homestay，有时可能存在特殊津贴或减免政策，需参考 IRD 公布的最新指引。
• 短租/平台收入：通过 Airbnb、Booking 等平台出租房间，收入必须申报。

二、收入与支出分摊方法

• 分摊原则：出租部分需按面积、使用时间等比例分摊家庭总费用。
• 可抵扣支出：如房贷利息（若适用政策允许）、地税、保险、维修、清洁、水电网费等。
• 不可抵扣部分：与个人生活直接相关的开销不能抵扣。
• 计算方式：例如房子 200 平米，出租 1 个 20 平米房间，则支出可按 10% 比例分摊。

三、报税方式

• 在年度报税表 IR3 中填写 rental income 或 overseas/Homestay income 栏位。
• 如通过平台收款，保留平台结算单，确保与银行流水对得上。
• 若 Homestay 属于小规模零散收入，仍需如实申报，但可能不触发预缴税。

四、特殊情形

• 含餐 Homestay：若提供餐饮服务，需将餐费计入收入，但相应的食材成本也可抵扣。
• 短租与主要住所：若主要住所用于短租（如 Airbnb），可能影响部分 Bright-line Test 的主要住所豁免。
• GST（商品服务税）：若短租收入超过 GST 注册门槛（目前 NZD 60,000/年），需注册 GST 并缴纳。

五、常见问题 Q&A

• Q：只出租一个房间，还要报税吗？
  A：要。无论出租多少面积，只要有租金收入，都需申报。
• Q：费用分摊必须按面积算吗？
  A：通常按面积和使用比例，但也可结合时间等因素合理分摊。
• Q：提供餐食要单独计入吗？
  A：要。提供的餐饮收入需计入，但食材费用可抵扣。
• Q：Homestay 会影响自住房豁免吗？
  A：可能。如果出租部分比例较高，未来出售房产时，Bright-line Test 下的主要住所豁免可能部分受限。

小贴士

• 建立简单的收入支出表，方便分摊计算。
• 保留银行流水、平台结算单和收据，至少保存 7 年。
• 合理分摊水电网费，避免夸大抵扣比例。
• 若出租收入接近 GST 门槛，需考虑注册 GST 的义务。

自住房部分出租虽属“小规模经营”，但同样需要合规报税。合理分摊支出并如实申报，既能享受合法抵扣，又能避免未来与 IRD 的纠纷。

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