租金收入如何扣除维修费用？

在新西兰，房东在申报租金收入时，可以将与出租房相关的合理维修费用作为抵扣项，从而降低应纳税额。但需要注意的是，并不是所有花在房屋上的支出都能抵扣，尤其要区分“维修”与“资本性改进”。本文将为您梳理维修费用抵扣的原则、常见误区与操作方法。

一、哪些维修费用可以抵扣？

• 日常维修：修理屋顶漏水、粉刷墙壁、修复破损门窗等，保持房屋功能的支出。
• 更换小型设备：如更换灯泡、水龙头、门锁等日常消耗性部件。
• 家电维修：修理出租房提供的冰箱、洗衣机、烤箱等家电。
• 租客损坏修复：因租客造成的损坏而产生的修复费用。

二、哪些支出不能作为维修抵扣？

• 资本性改进：如加建车库、扩建房间、整体更换屋顶。这类支出会增加房产价值，不属于可立即抵扣的维修费用。
• 翻新改造：将旧厨房整体更换为全新高档厨房、重新装修浴室，这类支出属于资本改进。
• 自住房支出：如果房屋部分自住，维修费用需合理分摊，仅出租部分可抵扣。

三、如何区分“维修”与“资本改进”？

• 维修：保持现有功能不变，仅修复或恢复原状，例如修补裂缝、替换破损的同类材料。
• 资本改进：提升或扩展房产功能，例如把地毯更换成实木地板，或将单层窗更换成双层玻璃窗。
• 判断关键：若支出仅为“修复”，通常可抵扣；若支出增加了资产价值或延长了房屋寿命，多被视为资本性支出。

四、申报维修费用的操作方法

• 保存凭证：维修发票、收据、银行转账记录需完整保存。
• 合理分摊：若房屋部分自住，需按出租面积比例分摊维修费用。
• 报税方式：在 IR3 或 IR4 报税表中，将维修费用填入支出项，抵减租金收入。
• 长期改进：若为资本改进，可通过折旧（如家电、家具）或在未来出售房产时作为成本计算。

五、常见问题 Q&A

• Q：更换整个屋顶算维修吗？
  A：通常算资本改进，不可一次性抵扣。
• Q：修补漏水屋顶能抵扣吗？
  A：可以，这类修复属于维修。
• Q：如果房子部分自住，维修费能全额抵扣吗？
  A：不能。需要按出租部分比例分摊。
• Q：更换旧热水器为新型号能抵扣吗？
  A：通常视为资本改进，需按资产折旧处理，而不是立即全额抵扣。

小贴士

• 保留所有维修单据，避免未来无法举证。
• 维修与资本改进的区分是关键，模糊不清时可咨询会计师。
• 合理规划维修时间，避免在税务年度遗漏抵扣机会。
• 出租房部分自住时，务必做出合理分摊计算，避免误报。

合理扣除维修费用不仅能降低税负，还能帮助房东保持房屋良好状态。把握维修与资本改进的界限，规范申报，才能做到既合规又省钱。

🔔 如需进一步了解或寻求专业咨询，请发送电子邮件至 support@yofangguide.com。我们将协助您推荐该领域的合适专家提供服务。