房东常见可抵扣支出清单

在新西兰，房东出租房产所获得的租金属于应税收入。但与此同时，房东也可以将与出租直接相关的合理支出抵扣掉，从而降低应纳税额。了解哪些支出可以抵扣、哪些不能抵扣，是合规报税的关键。本文整理了一份常见可抵扣支出清单，帮助房东更好地管理财务。

一、日常运营支出

• 物业管理费：支付给物业管理公司或代理的费用。
• 中介佣金：出租过程中支付给房产中介的管理或招租佣金。
• 广告费：刊登出租广告所产生的费用。

二、维修与维护

• 日常维修：修理屋顶漏水、粉刷墙壁、修复门窗等费用。
• 租客损坏修复：由租客造成损坏后修复的费用。
• 小型更换：如更换灯泡、水龙头、门锁等耗损部件。
• 注意：资本性改进（如加建或整体翻新）不可立即抵扣。

三、保险与税费

• 房屋保险：出租房的建筑及内容保险费用。
• 地税（Rates）：由地方政府收取的年度地税。
• Body Corporate 费用：若房产属于公寓或分契式产权。

四、财务与专业服务

• 会计费用：聘请会计师报税的支出。
• 法律费用：与租赁合同、租客纠纷相关的合理法律支出。
• 贷款利息：投资房贷款利息的抵扣受限，需按 IRD 最新政策执行。

五、水电与杂项

• 水电网络费：若由房东承担，可作为支出抵扣。
• 清洁与园艺：出租前后的清洁费、庭院维护费。
• 小型设备购置：家具、家电等可折旧资产（通过折旧抵扣）。

六、不可抵扣的支出（提醒）

• 资本性改进，如加建房间、整体翻新厨房。
• 自住房使用部分的开销（需合理分摊）。
• 个人生活支出，与出租无关的费用。

七、常见问题 Q&A

• Q：买新家具能立即抵扣吗？
  A：不能。家具属于资产，需要通过折旧逐年抵扣。
• Q：贷款利息可以全额抵扣吗？
  A：不可以。现行规则对投资房利息抵扣有限制，需按 IRD 政策执行。
• Q：自住房部分出租，费用如何处理？
  A：需按出租面积或合理比例分摊，只有出租部分可抵扣。
• Q：广告费和中介佣金能抵扣吗？
  A：可以，这些属于与出租直接相关的支出。

小贴士

• 保存所有发票、合同和收据，至少保存 7 年，以备 IRD 查验。
• 合理区分维修与资本改进，避免误报。
• 多房产投资者建议聘请会计师，避免遗漏可抵扣支出。
• 随时关注 IRD 的最新政策，抵扣规则可能会有调整。

熟悉可抵扣支出项目，可以帮助房东在合规的前提下降低税务负担。规范记录、合理抵扣，是房东税务管理的重要一环。

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