出租房屋收入如何报税？

在新西兰，出租房屋所得属于应税收入，无论是整套房屋出租，还是部分房间短租（如 Airbnb），都需要依法申报。正确处理租金收入与支出抵扣，不仅能避免罚款，还可能通过合规抵扣减少应纳税额。本文将为您梳理出租房屋收入的报税流程、常见误区与实操建议。

一、哪些收入需要申报？

• 长期出租：整套房屋或单个房间的长期租赁所得。
• 短期出租：通过 Airbnb、Booking.com 等平台获得的短租收入。
• 附加费用：租客支付的水电费、网络费、家具使用费等，若包含在租金中，也属于收入部分。
• 押金：若押金用于赔偿租客损坏或作为额外收入，也需计入应税收入。

二、可抵扣的支出有哪些？

• 物业管理费与中介佣金：支付给物业公司或房产中介的费用。
• 维修与保养：日常修理、维护费用（但资本性改进如加建不可以一次性抵扣）。
• 保险与地税（Rates）：房屋保险、地税等必要费用。
• 贷款利息：投资房贷款利息的抵扣受到严格限制，需按 IRD 最新规定执行。
• 折旧：房屋建筑不可折旧，但家具、电器等耐用资产可按规定折旧。
• 水电网络：如果房东承担部分或全部水电网络费用，与出租相关的部分可抵扣。

三、如何申报出租收入？

• 年度报税表：个人出租收入通过 IR3 报税表申报；若房产由公司或信托持有，则通过 IR4 等相关表格。
• 收入与支出记录：需保存租金收入凭证、合同、收据、银行流水及相关支出发票。
• 净收入计算：应税金额 = 租金收入 – 合理可抵扣支出。
• 报税时间：税年为每年 4 月 1 日至次年 3 月 31 日，申报通常在 7 月 7 日前完成（如有会计代理人可延长）。

四、特殊情况说明

• 部分自住房出租：若自住房部分出租，需按面积或合理比例分摊支出与收入。
• Airbnb 等短租：短租收入需全额申报，平台未代扣所得税，房东需自行申报。
• 租金亏损：若支出超过租金收入，会形成亏损，可结转抵减未来出租收入（视具体规则）。

五、常见误区

• 认为小额租金无需申报——错误，任何出租所得都必须申报。
• 混淆自住房与投资房开销——只有与出租部分相关的支出可抵扣。
• 短租收入未入账——平台收入也属于应税收入，IRD 有权要求核查。
• 未保存票据——缺乏凭证，支出可能无法被承认。

六、常见问题 Q&A

• Q：我只出租自住房一间房，需要报税吗？
  A：需要。租金部分属于应税收入，可按面积比例分摊支出抵扣。
• Q：Airbnb 短租收入平台会帮我交税吗？
  A：不会。房东需自行在 IR3 上申报。
• Q：租金收入低于支出，还要报吗？
  A：要。可形成亏损结转，抵减未来的出租收入。
• Q：贷款利息还能抵扣吗？
  A：目前投资房贷款利息抵扣受限，需按 IRD 最新政策执行。

小贴士

• 无论金额大小，出租收入都必须申报。
• 务必保存租赁合同、银行流水、收据和发票，至少保存 7 年。
• 短租业务要考虑 GST（若达到门槛），必要时提前咨询会计师。
• 报税前先整理净收入计算表，避免遗漏或错误。

出租房屋收入的报税涉及租金申报、支出抵扣及相关政策变化。做好记录、合规申报，既能避免税务风险，也能最大化合理抵扣。

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