个人 vs 公司 vs 信托房产持有方式优缺点

不同的房产持有方式各有优势与限制。下面的优缺点总结，帮助您快速抓住重点，选择最适合的结构。

一、个人名下

• 优点：
  • 设立和维护成本最低，操作最简单。
  • 租金收入和出售收益直接报税，手续透明。
  • 主要住所豁免（Bright-line Test）适用，税务处理相对有利。
• 缺点：
  • 资产与个人直接挂钩，缺乏风险隔离。
  • 收入集中在个人名下，可能触发高边际税率（39%）。
  • 财富传承弹性较低，可能引发继承分割问题。

二、公司名下

• 优点：
  • 公司税率固定 28%，比高收入个人边际税率低。
  • 公司为独立法人，风险隔离效果较好。
  • 适合多套房产或较大规模的房产投资。
  • 可结合工资 + 股息方式灵活安排收入。
• 缺点：
  • 分红时可能导致“双重纳税”。
  • 主要住所通常不享受豁免。
  • 需遵守公司法和报表合规要求，管理成本高于个人。

三、家庭信托

• 优点：
  • 资产与个人隔离效果最好，保护能力强。
  • 可灵活分配收入给受益人，优化整体税负。
  • 传承优势明显，可避免遗产纠纷。
  • 能与公司结合使用，实现税务与资产保护双重目标。
• 缺点：
  • 设立和维护成本最高，需要专业律师和会计师支持。
  • 信托税率为 33%，若不合理分配，可能高于公司税率。
  • 管理复杂度高，需年度审查和正式文件记录。

总结：小规模投资和自住房适合个人名下；追求扩张和风险隔离适合公司；注重长期传承和资产保护的家庭更适合信托。

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